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IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
In una compravendita immobiliare il preliminare, chiamato anche compromesso, è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Il documento deve obbligatoriamente indicare gli elementi principali della vendita: i dati precisi dell’ immobile, l’indirizzo, una attenta descrizione con i dati del catasto, il prezzo e la data del contratto definitivo.
Il contratto preliminare deve avere forma scritta e deve essere registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione, 30 giorni se il contratto è redatto con l'intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico ( casi rari).
Per registrare il contratto preliminare di compravendita bisogna versare, presso una banca o un ufficio postale, l’imposta di registro nella misura fissa di € 200; se nel contratto è prevista una caparra confirmatoria, all’imposta fissa va aggiunto un importo pari allo 0,5% della caparra; se sono previsti acconti (e il cedente non è assoggettato a Iva), bisognerà aggiungere un importo pari al 3% degli acconti.
Nel caso in cui si acquisti da un soggetto assoggettato ad Iva è preferibile far indicare nel contratto preliminare, in presenza di caparra confirmatoria, che questa riveste ruolo di acconto sul prezzo oltre che di caparra. In questo modo, si applicherà il criterio di alternatività, in base al quale le operazioni soggette ad Iva non sono imponibili agli effetti dell’imposta di registro, non si dovrà così versare l’imposta aggiuntiva dello 0,5%.
Qualora la registrazione avvenga dopo i 20 giorni stabiliti sarà necessario versare la sanzione prevista per tardiva registrazione che si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro 90 giorni e nella misura del 24% se avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto.
Bisogna poi ricordare le marche da bollo, che devono essere applicate su ogni copia presentata per la registrazione. Dunque, su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da 16,00 euro. Dovrà poi essere applicata su ogni piantina una marca da bollo di 1,00 euro.
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