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#Immobiliare2000LaTrovaPerTe #InformatiPerTe Contratto di locazione abitativa a canone libero, come funziona il 4+4
Una delle tipologie contrattuali più utilizzate per la locazione ad uso abitativo è sicuramente il contratto a canone libero "4+4" indicando cosi la durata.
I motivi della sua popolarità sono semplici: durata del contratto; possibilità di recesso, fermo restando il mutuo consenso, per cause specificamente individuate dalla legge; canone liberamente concordato tra le parti; procedure di stipula e rinnovo libere sia pur nel rispetto di ben individuati vincoli formali.
L’ art. 2, primo comma, legge n. 431/98 indica che “le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni”.
Due quadrienni, al termine del primo quadriennio, il proprietario può recedere dal contratto ma solamente nei casi specificamente individuati dalla legge diversamente il rinnovo per i successivi quattro anni è automatico.
I casi in cui tale rinnovo può non essere concesso dalla proprietà dell’ immobile sono: il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità' di cui al medesimo articolo 3” (art. 2, primo comma, legge n. 431/98).
L’ esempio classico è il caso in cui il proprietario intenda adibire a propria abitazione l’ immobile (purchè non ne abbia altre idonee al suo nucleo famigliare disponibili) o del figlio, per ristrutturazioni e ricostruzioni.
Il conduttore, invece, nell'arco del periodo 4+4, può sempre recedere in qualunque momento, con sei mesi di anticipo.
Il secondo quadriennio dev'essere considerato un'estensione automatica, salvo i casi di recesso, del primo e di conseguenza esso è regolato dalle stesse condizioni stipulate all'inizio del rapporto contrattuale.
È bene ricordare inoltre che la scelta del così detto regime della cedolare secca impedisce di concordare l'aggiornamento annuale del canone agli indici ISTAT.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.
In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
Se le parti restano inattive, il contratto si rinnova per un ulteriore periodo 4+4 alle medesime condizioni previste al momento dell'originaria stipula e sempre fermo restando le modalità di recesso al termine del “nuovo primo quadriennio”.
Diversamente le parti possono ricontrattare gli accordi al termine della trattativa potrà venire fuori un nuovo contratto o la semplice cessazione di quello in essere.
In tale ultimo il conduttore deve restituire la cosa locata nei termini pattuiti (ossia al termine del contratto), pena la richiesta di danni per ritardata restituzione ex art. 1591 c.c.
E' bene ricordare che i contratti di locazione in esame devono assumere la forma scritta a pena di nullità e devono essere registrati pena, anche in questo caso, la loro nullità.
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