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  Fisco: Agevolazione prima casa e "prezzo valore"  
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IL FISCO RISPONDE: Agevolazione prima casa e prezzo valore a confronto

Agevolazione prima casa e criterio del prezzo valore.
Quando si acquista una casa è possibile sfruttare due strumenti per ridurre il carico tributario dovuto:
• l’agevolazione “prima casa”, che consente di ridurre l’aliquota da applicare;
• il criterio del “prezzo valore”, che consente, quasi sempre, di ridurre la base imponibile.

L’ agevolazione “prima casa” ha come intento è quello di favorire, mediante un carico fiscale ridotto, l’acquisto della prima casa e il miglioramento delle condizioni di utilizzo dell’abitazione, anche attraverso l’acquisto successivo di relative pertinenze.
Secondo i testi, alla base dell’introduzione dell’agevolazione vi è stata l’intenzione di vivacizzare il mercato immobiliare, promuovere lo sviluppo dell’edilizia residenziale e stimolare l’investimento del risparmio popolare nella proprietà di abitazioni.
Per ottenere l’agevolazione “prima casa” il contribuente, qualora non sia già residente nel comune in cui si trova l’abitazione acquistata, deve impegnarsi in atto a stabilire, in tale comune, la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto.
Richiedendo l’agevolazione “prima casa”, se il trasferimento è soggetto a Iva, si applica l’aliquota ridotta al 4% in luogo di quella ordinaria del 10% oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna nella misura fissa di 200 euro, oltre all’imposta di bollo per 230 euro. Se il trasferimento è soggetto a imposta di registro, si applica l’aliquota ridotta del 2% (comunque, non inferiore a 1.000 euro) in luogo di quella ordinaria del 9%; le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna e non si paga imposta di bollo.
Nell’atto di acquisto, il contribuente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare e di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altre case di abitazione acquistate dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
L’agevolazione “prima casa” può essere chiesta solo in caso di acquisto su abitazioni censite nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Il beneficio non spetta sulle abitazioni con categoria A/1, A/8, A/9.
Il criterio del “prezzo valore” non rappresenta un’agevolazione fiscale, ma una diversa modalità di calcolare la base imponibile su cui applicare le aliquote di legge.
Introducendo il criterio del “prezzo valore” si è voluto far emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari (risoluzione 145/2009; circolare 18/2013).
Richiedendo il “prezzo valore", la base imponibile ai fini dell’imposta di registro è costituita dal valore catastale che, nella quasi totalità dei casi, è sensibilmente inferiore al corrispettivo.
Il valore catastale di un’abitazione si ottiene moltiplicandone la rendita catastale per determinati coefficienti: 126 se non si tratta di acquisto di prima casa, 115,5 in caso di acquisto con agevolazione “prima casa”.
La richiesta del “prezzo valore” non incide ai fini delle imposte ipocatastali e di bollo, di conseguenza ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna, mentre il bollo non si paga. Inoltre, nei trasferimenti immobiliari per i quali è stata richiesta l’applicazione del “prezzo valore” l’ufficio non può rettificare il valore indicato dalle parti.
L’agevolazione “prima casa” è applicabile sia in caso di acquisti soggetti a imposta di registro sia in caso di acquisti soggetti a Iva. Il criterio del “prezzo valore” è applicabile solo in caso di acquisti soggetti a imposta di registro (per i trasferimenti soggetti a Iva, la base imponibile è costituita dal corrispettivo e non dal valore catastale)
Per poter determinare la base imponibile secondo il metodo del “prezzo valore”, serve una specifica richiesta rivolta al notaio. Nell’atto deve essere comunque indicato il corrispettivo pattuito, anche se tale importo non incide sulla tassazione dell’atto.
Il criterio del “prezzo valore” è applicabile con riferimento a qualunque immobile abitativo, anche se censito nelle categorie per le quali non è consentito chiedere l’agevolazione “prima casa”.
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