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  COSA SAPERE SE IL CONTRATTO DI AFFITO E’ IN SCADENZA  
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COSA SAPERE SE IL CONTRATTO DI AFFITTO E’ IN SCADENZA

La locazione, in diritto, costituisce il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l'utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta "pigione" o "canone")
La durata del contratto (regolata dalla legge ) è fissata dalle parti, non può essere inferiore a un giorno né superiore a trent'anni.
Per la locazione degli immobili adibiti a uso abitativo esistono due forme contrattuali: contratti a canone concordato, detti anche concertati, e contratti a canone libero.
• nel contratto a "canone libero'" le parti stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e altre condizioni di locazione, tranne la durata, che deve essere di almeno 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4, tranne casi particolari, come il subentro del proprietario, la vendita o la ristrutturazione dell'immobile, etc.;
• nel contratto a "canone concordato" il corrispettivo è regolato in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. In questo contratto il canone è inferiore ai prezzi di mercato, la ragione è di venire incontro alle esigenze di chi non ha redditi elevati. Per questo contratto la legge stabilisce vantaggi fiscali al proprietario e all'inquilino. La durata della locazione è di 3 anni più almeno 2 di rinnovo, automatico tranne casi particolari.
Quando il contratto 4+4 sta per scadere, la normativa (art. 2, comma 1, legge 431/98) prevede un procedimento che può portare in tre direzioni: un nuovo accordo, la chiusura del contratto, la conferma del contratto già in essere.
Entro sei mesi dalla scadenza, ciascuna delle parti potrà mandare all’altra una raccomandata per comunicare l’intenzione di rinnovare il contratto a nuove condizioni oppure rinunciare all’opzione del rinnovo.
Il destinatario della raccomandata avrà 60 giorni di tempo per rispondere: qualora non lo facesse, il contratto si intenderà scaduto.
Se invece le parti non comunicheranno tra loro entro i sei mesi dalla scadenza, il contratto sarà rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.
Per quanto riguarda il contratto 3+2, conosciuto anche come contratto a canone concordato, la procedura da seguire alla seconda scadenza è identica, per tempistiche, a quella relativa al 4+4.
Da ricordare, infine, anche la procedura conosciuta come sfratto per finita locazione: secondo l’articolo 657 del codice di procedura civile, il locatore può intimare lo sfratto al conduttore successivamente alla scadenza del contratto di locazione, citandolo in giudizio per ottenere la convalida del giudice nel caso in cui non sia previsto il proseguimento del rapporto. Sempre che sia intervenuta la disdetta del locatore nei sei mesi precedenti.
 
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